Разрешенные законом еще в 1996 году, ТСЖ стали явью несколько позже – после принятия Жилищного кодекса РФ в 2005 году.
Это нормально – жилищный вопрос решается не всегда быстро. Цель создания ТСЖ – обеспечить благоприятные и комфортные условия проживания граждан, надлежащее содержание имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг проживающим.
Первые ТСЖ «Крепость» и «Новый дом» в городе появились в 2005. Это были два новых дома, которые необходимо было вводить в эксплуатацию.
Позже появились ТСЖ «Западный», «Привокзальное», «Центральный». Дома, входившие в товарищества, могли активно участвовать в реализации Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», согласно которому предусмотрено софинансирование за счет средств Фонда и местного бюджета. Кроме того, участие муниципального образования в программе проведения капитальных ремонтов и программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья предусматривало необходимый процент домов, входящих в состав ТСЖ. Эти условия муниципальным образованием были успешно выполнены. На 2008 год на территории муниципального образования город Новотроицк уже 73 дома входили в состав ТСЖ.
На сегодня ТСЖ «Центральный» и «Привокзальное» по разным причинам практически прекратили свое существование. Кроме того, почти все дома, входящие в ТСЖ «Западный», выбрали способ управления – управляющую компанию ООО «УКХ».
Не всё получалось. Несмотря на печальный опыт, не позволивший развиться некоторым ТСЖ, в городе все равно появлялись новые товарищества. Сегодня в городе действуют 9 ТСЖ. С положительной динамикой работают ТСЖ «Спектр», «Новый дом», «Наш дом», «Крепость», «Комфорт», «8 Марта», «Лагуна». Они практически не имеют просроченной задолженности за потребленные ресурсы, в них успешно прошла подготовка к осенне-зимнему периоду.
Сегодня перед собственниками, выбравшими способ управления через управляющую компанию, снова становится вопрос по выбору способа управления. Ввиду требований Федерального закона № 255 от 21.07.2014 ООО «УКХ» не сможет оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с 1 мая 2015 года.
Собственникам помещений необходимо в порядке, определенном законом, на общем собрании принять решение о выборе способа управления домом. Законом предусмотрено три способа управления – ТСЖ, управляющая организация и непосредственный способ управления домом, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать.
Вопросы о том, какая форма управления домом лучше, все же остаются. Однозначного ответа нет. В каждой форме управления есть свои плюсы и минусы, и их надо учитывать.
Чем хорошо ТСЖ для собственников?Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. Собственники сами выбирают себе правление, ревизионную комиссию. При сложившейся экономии принимают решение, как распределиться ею.
Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.
Главная задача ТСЖ – обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.
Те, кто намерен создать ТСЖ, должны понимать степень ответственности, что с оформления документов все только начинается. Необходимо понимать, чем старше дом, тем больше его износ, тем больше потребуется средств на тот же текущий ремонт, который предусмотрен основным платежом – на содержание мест общего пользования. Надо просчитать, сколько средств вам завтра потребуется на ремонт коммуникаций, кровли, фасада, устранение аварийных ситуаций. У управляющей компании все четко: есть аварийные бригады, которые устраняют возникшие проблемы. Опыт ТСЖ «Западный», «Центральный», «Привокзальное» показал неэффективную работу данных товариществ. У них остались большие долги за энергоресурсы (от 5 до 30 миллионов рублей). Их можно объяснить и большой задолженностью населения за потребленные энергоресурсы, и неспособностью грамотно распоряжаться деньгами.
Что необходимо, чтобы ТСЖ эффективно работало? Необходимо желание всех жильцов, нужен человек, способный повести это дело, нередко нужны экономические и юридические знания. Надо уметь просчитывать доходы, учитывать платёжеспособность населения. Если сегодня – это проблема управляющих компаний, то завтра она станет проблемой товарищества. Для обслуживания дома требуется технический персонал.
На сегодняшний день в Новотроицке желающих создать новые ТСЖ пока нет. Очевидно, сказывается неудачный опыт отдельных товариществ. Хотя есть города, где товариществ собственников жилья гораздо больше, чем управляющих компаний.
Администрация города сегодня не имеет права воздействовать на ТСЖ или управляющие компании. При решении острых вопросов мы можем организовать «круглые столы», организовать обмен опытом успешных ТСЖ. В марте 2015 года нами был организован «круглый стол» по вопросам взаимодействия собственников с ООО «УКХ», приглашался председатель ТСЖ «Комфорт» В.Залатин, который поделился опытом работы товарищества, а также опытом установки приборов учета и эффективного их обслуживания.
Но для тех многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, остается возможность создания советов дома. Эта норма родилась с внесением поправок в Жилищный кодекс в 2011 году.
Принимая решение о выборе способа управления, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы каждой формы управления.
Так что, принимая окончательное решение, надо действовать по пословице «Семь раз отмерь – один раз отрежь».
Ирина СМАЛЬЧЕНКО,
главный специалист отдела коммунального хозяйства, транспорта и связи администрации города.
